AA
Kira davalarında ara bulucu mecburi tutuldu.
Bu sayede davaların
oldukça kısa sürede çözülebileceği umut ediliyor.
Ara buluculuk sistemi daha ilkin isteğe bağlı etkinlik gösteriyordu. Sadece dava sayılarının artması sistemi mecburi hale getirdi.
Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiye yönelik hükümleri de içeren “İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişim Yapılmasına Dair Kanun”, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edildi.
Yılda 126 bin dosya çözülecek
Mecburi hale getirilen arabuluculukla 74 bini kira olmak
suretiyle kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesinden kaynaklı
uyuşmazlıklarda yılda ortalama 126 bin dosya, mahkemelere gitmeden en fazla bir
ayda çözüme kavuşturulacak.
Görüşmeler en fazla dört hafta sürecek
Arabuluculuk görüşmeleri en fazla dört hafta sürecek.
Antak kalma eğer olmazsa dava açılacak
Görüşmeler sonrasında antak kalma sağlanamaması halinde dava
açılabilecek.
Uyuşmazlıklar dava açılmadan çözülecek
Kanuna bakılırsa, kira ilişkisinden meydana gelen uyuşmazlıklar,
göç eder ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin
uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan meydana gelen uyuşmazlıklar, komşu
hakkından meydana gelen uyuşmazlıklarda dava açılmadan ilkin ara bulucuya
başvurulmuş olması şartı aranacak.
1 Eylül 2023’te yürürlüğe
girecek
Gayrimenkul hukuku uzmanları, 1 Eylül 2023’te yürürlüğe
girecek düzenlemeyi değerlendirdi.
Uzmanlar, miras hukukunun kapsam içinde olmadığını belirtiyor.
Kiracı ve mal sahibi davaları artmıştı
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, son
dönemde kiracı ile mal sahibi arasındaki birlikteliğin ciddi şekilde bozulmasının,
artan davaların ve barış hukuk mahkemeleri ile icra mahkemelerinin kira
sözleşmesi kaynaklı ihtilaflar sebebiyle kilitlenmiş olmasının bu davalarla
ilgili ara buluculuk sürecini gündeme getirdiğini söylemiş oldu.
“1 Eylül’den önceki davalarda zorunluluk yok”
Yeni düzenlemeyle kira sözleşmesi kaynaklı ihtilaflarda ara
bulucunun mecburi hale getirildiğini vurgulayan Kiraz, yasanın 1 Eylül’den
itibaren geçerli olacağını, bu tarihten ilkin açılacak tüm davaları ve tahliye talepli icra takipleri için ara bulucunun mecburi olamayacağını kaydetti.
Kiraz, “1 Eylül’den itibaren bir mal sahibi yada
kiracı, dava açmak istediği takdirde ara buluculuk sürecini geçmeden direkt
dava açamayacak ve dava açsa bile davası usul yönünden reddedilecektir.”
dedi.
“Ara bulucu tarafları çağırıp onları ikna etmeye çalışacak”
O tarihten sonrasında ara bulucunun kendisine meydana getirilen müracaat
kapsamında tarafların iddia ve savunmalarını yazılı olarak alacağını ve
sonrasında da tarafları uzlaşma görüşmesine çağrı edeceğini aktaran Kiraz, bu
davete icabet edilmesi halinde taraflara yargılama sürecinin uzunluğunu, tüm
tarafların aslına bakarsak memnun olamayacağını, ciddi bir vakit ve enerji kaybı
oluşturacağını anlatacağını söylemiş oldu.
“Ara buluculuk mekanizması mühim bir görevi yerine
getirecek”
Ali Güvenç Kiraz, tarafların ara bulucuda anlaşması halinde
uzlaşma tutanağıyla sisteme kayıt yapılacağını ve bir mahkeme hükmü şeklinde işlem
göreceğini belirterek, sözlerini şöyleki sürdürdü:
Sadece taraflar uzlaşamazlar yada ara bulucu uzlaşma görüşmesine katılmazlarsa ara bulucu, uzlaşma mevzusunda negatif raporunu düzenleyecek ve bunu da gene sisteme kaydettirecektir. Artık bu uzlaşmazlık raporu sonrasında dava açma hakkı oluşacaktır. Bu aşama geçilmeden kesinlikle dava açılamayacaktır. Kira tespit davaları açısından ara buluculuk mekanizması mühim bir görevi yerine getirecek. Kati bir yüzde verilemez fakat yüzde 40-50 şeklinde bir başarı oranı öngörülebilir. Tahliye davaları açısından ise aynı iyimserlikte olamıyoruz. Şu şekilde ki mal sahiplerinin daha ilkin görüştükleri ve ihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye sürecinde uzlaşmadıklarını görüyoruz. Bu aşamada tahliye davaları açısından ara buluculuk sürecinde başarı oranını daha düşük olacağını düşünüyoruz.
“Bilhassa site apartman yaşamını yakından ilgilendiren kat
mülkiyeti kaynaklı ihtilaflarda devrede”
Kiraz, yeni düzenlemenin bir tek kira sözleşmesi kaynaklı
ihtilafları değil, bilhassa site apartman yaşamını yakından ilgilendiren kat
mülkiyeti kaynaklı ihtilaflar içinde mecburi ara buluculuk şartının
getirildiğini, genel anlamda oldukça rahat çözümlenebilecek komşuluk hukuku sorunlarının
aslına bakarsak ara bulucu vasıtasıyla çözülmesinin taraflar açısından oldukça yerinde
bir uygulama olacağını söylemiş oldu.
“Kıymet kayıplarını
engelleyecek”
Gene oldukça uzun seneler devam eden ortaklığın giderilmesi (izalei
şuyu) davalarında da mecburi ara buluculuk şartı getirildiğini aktaran Kiraz,
“Hissedarların paylaşım yapmak istedikleri sadece uzlaşamadıkları ve
gayrimenkullerinin düşük bedellerle satılmasının yolunu açan bu davalarda
getirilen ara buluculuk şartı hem süreyi kısaltacak hem de kıymet kayıplarını
engelleyebilecektir.” dedi.
Ara buluculuk süresi ve ara bulucunun mecburi olduğu mevzular
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Ali Yüksel de
ara buluculuk sürecinin ihtilaf mevzusuna bakılırsa değiştiğini belirterek,
“Ara buluculuk süreci toplamda 4 hafta sürüyor ve gerekiyorsa 1 hafta
uzatılabiliyor. Bu süre ticari uyuşmazlıklarda 4 hafta ve gerekirse 2 hafta
uzatılabiliyor, kira ilişkilerinde mevzu ticari ise 4 hafta sürüyor ve gerekirse
1 hafta uzatılabiliyor. Ihtilaf mevzusu ticari olmayan düzgüsel kiralarda ise
ara buluculuk süresi 3 hafta oluyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor.”
diye konuştu.
“10 senelik sürenin dolması sebebiyle tahliye anlaşmazlıklarda ara bulucuya gitmek mecburi olacak”
Yüksel, mecburi ara buluculuk kapsamına giren kira
ihtilaflarına ilişkin şu değerlendirmelerde bulunmuş oldu:
Kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve kiralananın tahliyesi davalarının yanı sıra ihtiyaçtan tahliye, borç ödememe sebebiyle tahliye, yeni malik ihtiyacı sebebiyle tahliye, 10 senelik sürenin dolması sebebiyle tahliye, arsa süresinin dolması sebebiyle tahliye, arazi kirası sebebiyle tahliye, kiracının verdiği hasar ve depozitonun geri alınması mevzularındaki anlaşmazlıklarda ara bulucuya gitmek mecburi olacak. Ek olarak ödenti ödemeleri, işgal edilen yerlerle ilgili mevzular ve genel kurullarla ilgili kat mülkiyeti kanunundan meydana gelen anlaşmazlıklarda da ara buluculuk mecburi olacak.
Binalardaki kirli koku problemininin çözümünde
Yüksel, binalarda yada arazilerde duman, kirli su, koku ve
benzeri mevzularda komşunun rahatsız edilmesi; ağaçların komşu araziye taşması
ve araziden geçilmesi şeklinde mevzular ile taşınmaz devri yada ayni hakların ara bulucuda
düzenlenebileceğini söyledi.